Aupied du célèbre village de Gordes dans le Luberon, beau terrain de plus de 2800 m², viabilisé en bordure, raccordable au réseau d'assainissement public. Permis obtenu en 2021 purgé de tout recours pour une surface de plancher de plus de 140m² élevé d'un étage comprenant séjour, salle à manger, cuisine, trois chambres avec chacune leurs salle d’eau, garage, cellier. Lestrois mois de délais ont une autre source : Si un recours gracieux est déposé par un tiers contre votre permis, et que la municipalité le juge recevable, elle préfèrera retirer le permis que d’attendre un recours en contentieux. Elle a trois mois à Parexemple, un permis de construire délivré au 20 janvier ne se voyait ainsi effectivement purgé de tout recours qu’au 24 août ! “C’est un véritable frein, qui engendrait un blocage 5) ALORS en toute hypothèse QUE, dans la transaction du 16 novembre 2010, la renonciation de la SCI Karous portait non seulement sur les recours pouvant être exercés contre les trois permis de construire déposés par la société Bouygues Immobilier, mais aussi sur toute demande d'indemnisation, « pour quelques causes que ce soient, liées aux programmes Lagarantie permis de construire est une garantie qui propose une couverture permettant au promoteur, avant la purge du recours des tiers de : lancer l’opération, engager les travaux et les poursuivre ; se protéger contre les conséquences pécuniaires de l’aléa juridique occasionné par les contentieux de l’annulation du PC. Aveccertificat d'affichage délivré par la commune + lettre voisinage + photos (pas d'huissier). A quelle date, puis obtenir la purge des recours (si il n'y a pas de recours évidemment) ? 20/05/17 (2 mois recours des tiers + 15 jours . Sommaire de l’article 1 Le délai de recours à lencontre des autorisations d’urbanisme 2 Les différentes formes de recours 3 Les conséquences dune annulation ou d’un retrait administratif de lautorisation d’urbanisme 4 Dernière précision pour la route 5 Pour conclure Le délai de recours à lencontre des autorisations d’urbanisme Toutes les autorisations d’urbanisme permis de construire, d’aménager ou déclaration préalable de travaux sont des décisions administratives susceptibles de faire l’objet d’un recours en annulation. Le principe est simple si un recours aboutit, l’autorisation obtenue est annulée. Quelle que soit l’autorisation d’urbanisme, le délai de recours est de 3 mois. Il comprend – un délai de recours des tiers de 2 mois à compter du 1er jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Pour en savoir plus sur les formalités d’affichage, n’hésitez pas à consulter nos pages qui leur sont consacrées. – un délai de retrait administratif de 3 mois à compter de la date figurant sur l’arrêté de délivrance du permis ou de non-opposition à déclaration préalable. En cas d’obtention tacite de l’autorisation d’urbanisme autrement dit d’absence de réponse, le délai de retrait administratif commence à courir à partir de la date d’expiration du délai d’instruction. Ce n’est qu’une fois ce délai de 3 mois expiré à condition bien sûr qu’aucun recours n’ai été formée qu’on considère qu’un permis ou qu’une déclaration préalable de travaux est définitif » ou purgé de tous recours et retraits administratifs ». Remarque Avant l’expiration du délai de recours, on va parler simplement de permis obtenu » et non de permis purgé » ou définitif ». Les différentes formes de recours L’appellation générale de recours » englobe en réalité deux types d’actions susceptibles d’aboutir à une annulation de l’autorisation d’urbanisme le recours des tiers et le retrait administratif. Le délai de recours des tiers commence à courir à partir du 1er jour d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain. Il est de 2 mois. Le recours des tiers N’importe quel tiers justifiant d’un intérêt à agir peut former un recours. Ce peut bien sûr être un voisin proche mais pas que. Ce peut aussi être une association locale dont l’objet est la préservation de l’environnement, par exemple, ou un voisin a priori plus éloigné propriétaire ou locataire pour peu qu’il justifie que le projet de construction porte atteinte à la jouissances ou l’utilisation de son bien. En l’absence de liste » des tiers susceptibles de former un recours dans la Loi, c’est au juge du tribunal administratif qu’il revient de s’assurer de l’intérêt à agir d’un tiers. En pratique, le tiers qui estime qu’une autorisation d’urbanisme est illégale car délivrée en méconnaissance de certaines règles d’urbanisme, a la possibilité de former deux types de recours le recours gracieux et le recours contentieux. Le recours gracieux contre un permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme Généralement, on considère le recours gracieux comme l’étape n°1 d’une action visant à obtenir l’annulation d’une autorisation d’urbanisme car il s’agit du recours le plus simple à mettre en œuvre. Concrètement, le tiers n’a qu’à envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à la personne qui a délivrée l’arrêté en cause, lui demandant de l’annuler et en précisant pourquoi. Suite à cela, le Maire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre ou ne pas répondre, ce qui équivaut à rejeter la demande. S’il répond, deux options soit le Maire entend les arguments du tiers, se rend compte qu’il a commis un erreur en prenant l’arrêté et annule l’autorisation d’urbanisme. Dans ce cas, le permis est annulé et les travaux qui auraient d’ores et déjà été réalisés deviennent illégaux. Soit le Maire rejette la demande d’annulation et en informe le tiers. Là où les choses se corsent un peu, c’est sur la question des délais. En effet, le fait qu’un tiers forme un recours gracieux a pour conséquence de rallonger le délai de recours contentieux. Pourquoi ? Parce qu’une fois reçue la réponse de la mairie et à condition d’en avoir informé le titulaire de l’autorisation d’urbanisme, le tiers dispose d’un nouveau délai de 2 mois, pour entamer cette fois une seconde action le recours contentieux contre le permis ou la déclaration préalable. Le recours contentieux Le recours gracieux est facultatif. Rien n’empêche le tiers de former directement un recours contentieux en annulation devant le tribunal administratif. Conséquences Soit le recours contentieux n’est pas précédé d’un recours gracieux et il intervient dans les 2 mois de l’affichage du permis sur le terrain, Soit il fait suite à un recours gracieux et dans ce cas, il doit être formé auprès du tribunal dans les 2 mois du rejet du recours gracieux. Oui, oui, vous avez bien lu s’il y a recours gracieux, le délai de recours contentieux peut aller jusqu’à 6 mois après le premier jour d’affichage du panneau sur le terrain 2 mois de délai, 2 mois de réponse de la mairie et encore 2 mois pour saisir le tribunal administratif. Et encore, on ne parle ici que du délai de recours. S’agissant du délai pour obtenir un jugement rejet de la demande d’annulation ou annulation de l’arrêté de permis ou de non-opposition à la déclaration préalable, c’est encore bien plus long entre 8 et 24 mois, suivant le tribunal. Le retrait administratif Comme tout acte administratif pris, un arrêté de permis de construire, d’aménager ou de non-opposition à déclaration préalable, est transmis en préfecture pour contrôle. Les services du préfet vont alors examiner la légalité de l’arrêté aussi bien sur le fond c’est-à-dire le respect des règles d’urbanisme que sur la forme autrement dit la procédure. Ce contrôle de légalité s’effectue dans les 3 mois de la date de l’arrêté et, en cas d’illégalité avérée, il se solde par une demande de retrait faite par le préfet au maire. Traduction concrète le maire prend un nouvel arrêté par lequel il retire l’autorisation d’urbanisme qu’il avait pourtant lui-même délivrée. Si les cas de retrait administratif sont beaucoup moins courants que les recours de tiers en annulation, il n’en demeure pas moins qu’ils existent. On note qu’ils sont particulièrement fréquents dans les situations suivantes Quand le projet est soumis à la Loi Montagne ou la Loi Littoral, Quand la commune où se situe le projet ne dispose pas d’un document local d’urbanisme et que seul s’applique le RNU pour en savoir plus sur le RNU, consultez la page suivante Quand l’autorisation d’urbanisme est obtenue de manière tacite, Quand l’autorisation d’urbanisme a été délivrée en dépit d’un avis négatif de l’Architecte des Bâtiments de France. Les conséquences dune annulation ou d’un retrait administratif de lautorisation d’urbanisme Un permis ou une déclaration préalable obtenus autorisent la réalisation de travaux. Logiquement, s’ils sont annulés ou retirés, la réalisation des travaux prévus n’est plus autorisée, à moins de déposer et d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme qui soit cette fois devenue définitive. Alors que risque-t-on vraiment à démarrer des travaux de construction ou d’aménagement avant l’expiration du délai de recours et de retrait administratif ? Et quelles sont les conséquences d’une annulation ou d’un retrait de permis ? 1. Attirer l’attention sur son projet de construction Cela peut sembler idiot et pourtant le voisinage prête souvent plus attention à des vas-et-viens d’engins de chantier qu’à la présence d’un panneau d’affichage sur un terrain. L’histoire du maître d’ouvrage qui a attaqué le terrassement de son terrain avant l’expiration du délai de recours et qui, tout étonné, a vu débarquer ses voisins pour l’inonder de questions avant d’apprendre que l’un d’eux formait un recours gracieux parce qu’il était gêné » de la proximité de sa future construction avec sa parcelle, n’est pas une légende urbaine. Si le recours est sans fondement et qu’il est rapidement rejeté, la conséquence n’en sera que l’interruption temporaire des travaux, le temps de s’assurer que les choses ne vont pas aller plus loin. Dans le cas contraire, les quelques jours gagnés sur le planning des travaux seront vite perdus. 2. Devoir demander une nouvelle autorisation d’urbanisme Nous le savons, les maîtres d’ouvrage qui cherchent à entamer leurs travaux avant l’expiration du délai de recours sont toujours motivés par la perspective de gagner du temps sur leur construction. Néanmoins, il faut garder en tête qu’en cas de recours aboutissant à une annulation du permis ou de la déclaration préalable, il sera nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire avec les délais d’instruction et de purge qui vont avec. Si des travaux ont été entamés, il sera nécessaire de les faire coïncider » avec le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme… à condition bien sûr qu’entre temps la réglementation n’ait pas changé et que l’arrêté autorisant les travaux soit bien délivré par le maire. S’il s’agit de la solution la plus fréquemment mise en œuvre pour régulariser des travaux suite à l’annulation d’un permis, son succès n’est jamais garanti car faute d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme définitive, l’ultime sanction c’est la démolition et/ou le paiement de dommages et intérêts. 3. Devoir détruire les ouvrages et remettre le terrain en l’état Lorsqu’un permis ou une autorisation d’urbanisme est annulé ou retiré par l’administration alors que les travaux de construction et/ou d’aménagement du terrain ont déjà été réalisés, la sanction prononcée par le juge peut aller jusqu’à la destruction partielle ou totale des constructions devenues illégales, avec versement de dommages et intérêts au requérant. Dans les faits, vu l’engorgement des tribunaux et le fait qu’un recours n’a pas d’effet suspensif autrement dit que tant qu’une autorisation d’urbanisme n’est pas annulée, elle est valide même si un recours a été formé à son encontre, les juges ne prononcent que rarement la démolition totale d’un bâtiment. La loi dite Macron » du 6 août 2015 est par ailleurs venue encadrer un peu plus les cas dans lesquels la démolition d’une construction illégale peut être prononcer. Désormais, seules les constructions situées dans l’une des 14 zones protégées listées dans le Code de l’Urbanisme pourront faire l’objet d’une démolition. 4. Payer des dommages et intérêts au requérant, en réparation du dommage subi Si la démolition de l’ouvrage réalisé sur la base d’un permis annulé n’est plus systématique, le maître d’ouvrage d’un bâtiment non autorisé par un permis ou une déclaration de travaux peut voir sa responsabilité recherchée par le tiers à l’origine du recours. Il peut donc être condamné par un juge à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa construction illégale. Attention, dans certains cas, les montants peuvent être importants voire très très importants notamment si la construction litigieuse a pour conséquence la perte de valeur du bien appartenant au tiers. De quoi dissuader, nous l’espérons, les plus impatients à ne pas attendre la fin des délais de recours et de retrait administratif pour démarrer leurs travaux. Dernière précision pour la route Cette recommandation générale de toujours attendre la fin du délai de recours des tiers avant d’entamer les travaux autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable vaut aussi pour les maîtres d’ouvrage propriétaires d’un terrain situé en lotissement. Car ce n’est pas parce que le projet de lotissement fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme purgée de tous recours que les permis accordés sur les lots qui le composent ne peuvent pas être attaqués. Pour conclure Un projet de construction s’inscrit dans le temps long et est porteur d’enjeux financiers importants. Compte tenu des conséquences d’une annulation d’autorisation d’urbanisme vues ci-avant, et quel que soit votre degré d’impatience de voir les premiers coups de pelle donnés, ne badinez pas avec les délais de recours, au risque de voir votre projet virer au cauchemar. Voyez plutôt ce temps mort » comme une opportunité d’optimiser vos agencements intérieurs, de peaufiner votre planning prévisionnel ou votre budget de travaux réservés, si vous en avez, ou d’approfondir le volet paysager de votre projet. Et puisque la purge des délais recours est aussi importante, veillez bien à leur mention dans le compromis ou la promesse de vente portant sur le terrain assiette de votre projet de construction. On en le répètera jamais assez La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire c’est bien, mais parler de permis purgé de tous recours et retraits administratifs, c’est encore mieux » ! A bon entendeur ! NataliaCoach seniorCo-fondatrice de " un terrain Vous êtes un professionnel de la maîtrise d’ouvrage et vous connaissez les difficultés, voire les conflits, relatifs à l’affichage du permis de construire. Les recours des tiers sont même pour beaucoup une vraie hantise. Or savez-vous qu’il existe une solution innovante de preuve de continuité d’affichage ? Il s’agit des services de preuve mis en place par Attestis. solution numérique et blockchain exclusiveActuellement, environ un tiers de la production nationale de la construction de logements est bloquée par des recours, alors même que la demande est en constante augmentation. Un des enjeux majeurs de l'accélération de la production de logements, et plus largement tout type de construction, consiste à lutter contre les recours tous les recours ne sont certes pas abusifs, il n’empêche que le contentieux ralentit la mise en œuvre des projets du fait des longs délais de procédures jusqu’à 5 ans. Ils peuvent aussi en augmenter les coûts du fait des transactions financières négociées en échange du désistement des requérants. Pour éviter les recours de tiers dits “tardifs”, il faut pouvoir apporter la preuve de l’affichage en continu du panneau de permis de construire sur une période de 2 vous apporte la seule solution qui prouve la continuité de l’affichage des permis de construire. Comment ? Par l’intermédiaire d’une plateforme numérique sécurisée et d’un panneau connecté qui conjuguent géolocalisation par satellite, application mobile, Internet des Objets et Blockchain brevet déposé.La société propose un service de preuve d’affichage des permis de construire qui protège les maîtres d’ouvrage du risque de recours des tiers dans leurs transactions foncières et opérations de avantages de la solution Attestis 1Sécurité juridique renforcée Face aux recours abusifs, Attestis est la seule solution qui prouve la continuité d’affichage des panneaux de permis de construire, en complément des constats d’huissiers2Meilleure utilisation de vos ressources humaines Restez concentré sur votre métier, Attestis s’occupe de tout installer le panneau, mandater l’huissier de justice, remettre en conformité le panneau en cas de problème3Plus d’efficacité, moins de stress grâce à notre plateforme web et notre application mobile, vos collaborateurs peuvent suivre tous vos panneaux d’affichage d’autorisations d’urbanisme depuis leur bureau ou leur smartphone, sans avoir à se déplacer sur le terrainComment fonctionne l’offre Attestis ?Étape 1 vous pilotez votre projet depuis votre bureauVous êtes responsable d’un programme immobilier ou un collaborateur du maître d’ouvrage? Enregistrez votre projet sur la plateforme Attestis !Rien de plus simple… et rapide en plus l’enregistrement se fait en quelques minutes via notre application web. Les informations que vous allez intégrer sont celles qui figureront sur le panneau d’affichage. Ces informations peuvent être reprises du formulaire CERFA de demande de permis de construire ou de l’arrêté municipal qui vous a autorisé le permis. Vous pourrez aussi inviter vos collaborateurs à accéder à vos projets pour suivre à distance la conformité des vos panneaux de permis de 2 un installateur Attestis vous accompagneCet installateur agréé vient placer, conformément aux réglementations d’urbanisme, le panneau d’affichage du permis imprimé par nos est la spécificité de ce panneau connecté » ? Il intègre une balise de géolocalisation qui reporte, automatiquement et en continu, la position et l’état du panneau à la plateforme Attestis. Pour vous, ce n’est que du confort vous n’avez plus à vous déplacer pour installer le panneau et vous êtes notifié en temps réel de la pose et de l’activation. Étape 3 une sécurité juridique renforcéeEn partenariat avec la Chambre Nationale des Huissiers de Justice, nous mandatons un huissier qui sera en charge de constater la conformité de l’affichage par chacun de ses trois passages pendant la période de recours des tiers, vous recevrez une notification via votre smartphone ou votre navigateur web. Vous pouvez ainsi visualiser ou télécharger le procès-verbal au format 4 le suivi rigoureux d’AttestisSi le vent venait à faire tomber votre panneau ou bien si ce dernier subissait un acte de vandalisme, Attestis en est immédiatement informé grâce à la balise intégrée au la période de purge, nous avons une visibilité sur tout ce qui concerne votre panneau. Et vous, vous pouvez consulter les relevés via votre ordinateur ou votre téléphone grâce à notre application. En cas de problème nous pouvons intervenir pour remettre le panneau en 5 des documents de preuve irréfutablesPendant toute la période de purge de votre projet, nous collectons des documents de preuve relevés de position du panneau, procès-verbal de constats d’huissier de de ces documents, horodatés, sont associés à une preuve de dépôt cryptographique ancrage dans l’infrastructure de blockchain Bitcoin ils sont consultables en ligne et téléchargeables par vos services. En cas de procès, ils peuvent être produits en justice ils rendent irrecevable tout recours intenté au-delà de la période de 2 à savoirQu’est-ce qu’une blockchain ?Une blockchain est une base de données qui contient l’historique de tous les échanges effectués entre des utilisateurs depuis sa création. C’est une base de données sécurisée, partagée par ses différents utilisateurs et sans intermédiaire. Cela permet à chacun de vérifier la validité de la chaîne en toute blockchains sont les infrastructures informatiques qui sous-tendent les crypto monnaies telles que le Bitcoin ou l’Ethereum. De ce fait, ces infrastructures de blockchain publiques supportent des flux financiers très importants et ont été sécurisées à l’extrême. Grâce à la blockchain, les preuves de l’affichage de votre permis sont faire appel à Attestis en plus du constat d’huissier ?En cas de contentieux administratif, vous devez prouver l’affichage continu de votre permis de construire, autrement dit le respect des prescriptions réglementaires des articles R. 424-15 et A. 424- 15 et suivants du Code de l’Urbanisme, notamment le lieu d’affichage et la visibilité du panneau, et ce de manière continue pendant la période de 2 mois de “purge” des recours article R. 600-2.Comme tous les professionnels, vous faites habituellement appel à un huissier de justice pour constater, typiquement par trois procès verbaux de constats espacés dans le temps, la conformité de l’affichage de vos permis de construire vis à vis de ces le constat d’huissier n’est malheureusement pas absolu. Excepté sa date, qui vaut jusqu’à inscription de faux, il peut être combattu par tous moyens, y compris par pourront donc directement contredire les constatations de l’huissier, le juge devant alors trancher la contradiction en retenant la preuve qu’il estime la plus ailleurs, le passage de l’huissier, à plusieurs reprises, sur le terrain ne prouve pas, stricto sensu, la présence continue du panneau entre les passages. Les juges posant une sorte de présomption simple de continuité entre les passages de l’huissier, cette méthode s’est cependant imposée par l’usage. Vous voulez tout savoir sur la preuve apportée par un huissier ? Alors lisez cet articleBon à savoirLa preuve apportée par un huissier de justice peut être combattue par tous les moyens, y compris par attestations. Les requérants ne s’en privent pas par exemple, dans une procédure jugée par la Cour Administrative d’Appel de Marseille le 6 janvier 2017 n° 15MA04153, un constat d’huissier a été renversé par 7 attestations contraires. Si le promoteur immobilier attaqué avait eu un panneau Attestis, nous pensons qu’il aurait gagné. De multiples autres décisions faisant jurisprudence ont été prises en ce sens, retrouvez-les dans notre livre blanc téléchargement ci-dessousFace à ce risque d’invalidation des constats d’huissier, la solution Attestis est complémentaire. En effet, le panneau connecté Attestis brevet déposé est le seul mode de preuve qui permette de respecter, à la lettre, les exigences de l’article R600-2 du Code de l’Urbanisme. Les moyens de preuves numériques ou connectés que nous développons ne viennent pas seulement augmenter la sécurité juridique de vos programmes, ils vous permettent aussi de garder un oeil sur vos panneaux depuis votre bureau ou votre smartphone, tout en vous libérant du temps pour des tâches plus importantes dans le montage de vos opérations. Contester un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Voici les 5 précautions à prendre avant d’intenter un recours. 1. Être vigilant sur l’affichage du permis de construire L’affichage sur un panneau placé devant la voie publique est généralement le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire, une déclaration de travaux ou un permis de démolir viennent d’être accordés. Les mentions qui y figurent sont les suivantes le numéro sous lequel le permis est enregistré en mairie, sa date de délivrance, l’identité du ou des bénéficiaires, la nature de l’opération, la superficie totale du terrain, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, la mention des voies et délais de recours. En fonction de la nature du projet, doivent également être mentionnées la surface de plancher autorisée, la hauteur des constructions ou encore la surface des bâtiments à démolir. A noter que dans les grandes villes, il importe que l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit précisée. Pour être valable, le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-même, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses côtés. S’il respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le délai de recours, à compter de la pose du panneau voir point 5 ci-après. En revanche, un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis de construire. Il incombe au bénéficiaire du permis de démontrer son bon affichage au moyen de constats d’huissier. 2. Récupérer l’intégralité du dossier de permis de construire Le panneau d’affichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a été délivré. Il est donc nécessaire de se procurer l’arrêté et le dossier de permis de construire en mairie. Certaines mairies disposent d’un service de reprographie permettant d’obtenir une copie intégrale du dossier sous un certain délai moyennant le coût de la reproduction. D’autres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit être possible de prendre des photographies des éléments du dossier. Le bordereau de pièces en tête du dossier permet de savoir les pièces initiales et complémentaires qui en font partie, auxquelles s’ajoutent les avis cités dans les visas de l’arrêté. Il est indispensable de connaître la ou les zones du plan local d’urbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet. Pour cela il faut d’abord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant l’adresse du terrain accessible sur le site internet puis repérer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie. Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir à justifier de son identité ou de ses motivations qui le regardent [1]. En cas d’obstruction persistante du service de l’urbanisme à laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les conséquences. Il est également possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs. 3. Procéder à un audit de légalité du permis de construire Il est indispensable de procéder en amont à un audit de légalité de l’autorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requérant en cas de recours illégitime causant un préjudice excessif au bénéficiaire pouvant entraîner une condamnation à l’indemniser pour procédure abusive. Pour ce faire, une fois la zone déterminée, il conviendra de se reporter à la partie du règlement du plan local d’urbanisme consacrée à cette zone pour connaître les règles applicables au projet. A ces règles, s’ajoutent celles prévues par le règlement nationale d’urbanisme, applicables même en présence d’un plan local d’urbanisme, codifiées aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme. A ces règles peuvent s’ajouter des servitudes d’urbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bâtiments protégés, la protection contre les bruits près des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densité. L’examen du respect de ces règles par le projet relève de ce que l’on nomme la légalité interne. Il conviendra également d’examiner si le dossier comportait les éléments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis préalables obligatoires ont bien été sollicités. Il s’agit là de la légalité externe du permis. A noter que seules les lacunes susceptibles d’avoir eu une incidence sur le sens de la décision seront prises en compte par le juge [2]. 4. Etre en mesure de justifier de son intérêt à agir La recevabilité en justice d’un recours contre un permis de construire est subordonnée à la preuve d’un intérêt à agir qui incombe au requérant. Celui-ci doit donc démontrer de manière suffisamment précise et étayée en quoi le projet est susceptible, s’il est réalisé, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement. Il existe de toute évidence un lien avec la proximité du projet, de sorte que le voisin immédiat du projet est en quelque sorte présumé disposer d’un intérêt à agir [3]. Il ne suffit pas d’alléguer que la construction par sa nature, ses caractéristiques et son ampleur va forcément apporter son lot de désagréments. Il importe de démontrer, au moyen de pièces et d’un argumentaire précis photographies, rapports, attestations que par ses effets attendus perte d’ensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc., le projet portera atteinte au cadre de vie du requérant. Lorsqu’il est envisagé de présenter un recours via une association de riverains, il faudra veiller à ce que le dépôt des statuts de cette association soit antérieur à l’affichage en mairie de la demande de permis et que l’objet et le champ d’action de cette association correspondent bien au projet litigieux. Si les statuts ne prévoient pas d’office que le président de l’association est habilité à la représenter en justice, celui-ci devra alors y être autorisé par une délibération de l’assemblée générale. 5. Maîtriser les délais de recours Le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit est de deux mois à compter de l’affichage continu sur le terrain de l’autorisation pendant deux mois dans les conditions rappelées au point 1 ci-dessus. Souvent, il arrive que, lorsque les éléments qui précèdent ont été réunis, il ne reste plus que quelques jours à peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le délai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le délai de recours. Pour être valable, le recours gracieux doit solliciter expressément le retrait de l’autorisation contestée en présentant des moyens de droit relevant de la légalité externe et de la légalité interne. En effet, si seuls des moyens relatifs à l’implantation des bâtiments sont invoqués dans ce recours légalité interne, il ne sera plus possible ensuite d’invoquer les lacunes du dossier légalité externe. Le recours doit être adressé au maire ou dans certains cas au préfet même si ce n’est pas lui-même le signataire de l’arrêté pris par délégation. Pour conserver une preuve de la date de dépôt, il est nécessaire de l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé en conservant un double tamponné. A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour introduire une requête devant le tribunal administratif compétent. Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un audit. A peine d’irrecevabilité du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra être notifiée aux bénéficiaires du permis. Afin de ne pas commettre d’erreurs dans ces différentes phases et selon la complexité du dossier, il peut s’avérer nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006 [2] CE, 4 juin 2014, Ferme éolienne de Tourny, req. n°357176 [3] CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798 Bonjour, aujourd’hui, dans cet article on va voir ensemble trois notions importantes La première c’est celle du permis de construire purgé de tout recours. Ensuite, on va parler rapidement de la société civile de construction-vente la fameuse sccv. Aussi, on va voir cette notion de dent creuse qu’est-ce que cela signifie une dent creuse ? Allez c’est parti on y va. Permis de construire purgé de tous recours Il faut savoir que lorsque vous allez lancé ce qu’on appelle une opération de promotion immobilière, le promoteur à 12 étapes à respecter qui sont très importantes mais parmi ces douze étapes, certaines comment le bilan financier du promoteur immobilier ont une importance capitale par rapport aux autres. Mais le dépôt du permis de construire est une étape qui est essentiel parce que c’est elle qui va déterminer si vous allez pouvoir lancer votre projet ou non; donc le permis de construire purgé de tout recours signifie de manière simple aux oreilles due celui qui est devenu promoteur immobilier qui peut lancer son opération quoi qu’il arrive, pas en toute sérénité parce que par la suite il a encore d’autres risques qui sont en jeu mais au moins et là son billet vert pour rentrer aux États-Unis non je plaisante en fait il a le feu vert qui va lui permettre de lancer son opération. Voilà ce que cela signifie pour le promoteur un permis purgé de tout recours alors concrètement qu’est-ce que cela signifie cela signifie simplement qu’à un moment donné plus personne ne peut vous ne peut plus contester votre permis de construire même le maire sauf cas particulier, c’est cela signifie un permis de construire purgé de tout recours. Pour plus de détails tout ceci est bien expliqué dans le programme de formation mais vous devez simplement retenir que pour le promoteur un permis de construire purger le tout recours signifie simplement que plus personne ne peut s’opposer à ce permis de construire c’est ça que vous devez retenir dans votre esprit. Sccv Maintenant on va aborder un autre sujet qui est assez intéressant c’est celui de la SCCV. La société civile construction-vente on en parle dans un article de manière beaucoup plus en profondeur mais retenez que la société civile de construction vente est un outil juridique qui va permettre à un promoteur de lancer la construction et la commercialisation de ces opérations à ne pas confondre avec la société d’attribution. La société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser elle vous permet simplement de garder les lots que vous allez construire donc voilà ce sont les choses qu’il faut comprendre et assimilé la société civile construction-vente permet aux promoteurs de pouvoir lancer la construction de leurs lots et de les commercialiser, la société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser vos lots encore une fois on a un article complet qui parle de la société civile de construction vente vous avez qu’à cliquer sur ce lien si vous voulez le lire en détail maintenant parlons du cas de la dent creuse. La dent creuse J’ai eu dernièrement un souci avec ma dent, j’avais une carie, un trou profond dans la dent cela a été finalement soigner par le dentiste mais cela m’amène à me poser cette question. Est ce que la notion de dent creuse a été inspirée du fait justement du fait d’avoir un trou dans la dent peut-être oui ou peut-être pas, je ne sais pas alors expliquons ensemble qu’est-ce que cela signifie une dent creuse. Lorsque vous marchez dans la rue. Cela vous est-il déjà arrivé d’observer qu’il existe une différence de hauteur entre les bâtiments qui sont bâtis dans votre rue, je m’explique vous êtes déjà arrivés d’observer que vous avez dans votre rue un bâtiment qui fait sept étages à côté vous avez un bâtiment qui ont fait quatre et juste coller à ce bâtiment de quatre étages un autre bâtiment qui fait 7 étages la différence qu’il y a entre le bâtiment qui fait quatre étages et les deux autres bâtiments, cette différence vous la voyez il a un trou ou un vide c’est ce qu’ on appelle une dent creuse. L’importance de la dent creuse pour le promoteur Pourquoi ce concept de dent creuse et si intéressant pour le promoteur cela signifie simplement que lorsqu’il voit cette différence de hauteur il sait qu’il a la possibilité de construire encore trois étages donc il peut soit faire de la surélévation sur l’immeuble qui est déjà construit sur lequel il manque trois étages par rapport aux deux autres ou alors il peut complètement détruire l’immeuble et partir sur un programme neuf et monté jusqu’à 7 étage c’est ce qui rend intéressant une dent creuse pour le promoteur c’est la possibilité de construire c’est l’assurance de pouvoir augmenter la construction par rapport à ce qui n’a pas été optimisé et cela vaut aussi pour tout ce qui est des entreprises. Par exemple vous avez aussi souvent des garages qui ne sont pas construit en hauteur ils n’ont pas l’obligation ou la nécessité d’avoir un garage qui va jusqu’au 7e étage par contre ce garage se situe là où il y a la possibilité pour un immeuble de construire jusqu’au 7e étage et c’est ce qui rend intéressant l’achat de ce garage par le promoteur parce qu’il va détruire le garage et construire un immeuble jusqu’au 7e étage. Voilà l’intérêt et la notion de dent creuse qui va fortement intéressé le promoteur maintenant vous avez cette possibilité de tester gratuitement notre programme de formation promotion immobilière pendant 48 heure vous avez simplement à cliquer ici à tout de suite. publié le 06/09/2015 79 commentaires Retrait de permis de construire Il y a quelques années… Lors d’un cours de droit de l’urbanisme, notre professeur nous explique de manière originale le mécanisme du retrait du permis de construire. Il lance une craie à travers la pièce à un étudiant qui la réceptionne avec une agilité incertaine. Le professeur lui demande de la lui retourner immédiatement. L’étudiant s’exécute de la même manière incertaine. Le professeur lui demande “Avez-vous eu cette craie entre les mains ?” L’étudiant répond “oui, bien sûr !”. Le professeur affirme Non, vous ne l’avez jamais eue entre les mains ! Le retrait d’un permis de construire, c’est à peu près ça ! Un acte administratif retiré par l’autorité administrative est censé n’avoir jamais existé…”. En effet, l’autorité administrative ayant délivré un permis de construire dispose d’un délai de trois mois pour le retirer si elle se rend compte que le permis qu’elle a délivré est illégal. Le compromis de vente portant sur l’achat d’un terrain à bâtir peut ainsi contenir la condition suspensive “d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait“. Dans la pratique, le Préfet peut avoir constaté une illégalité dans l’arrêté de permis de construire. De fait, il exerce son contrôle de légalité et demande au Maire de procéder au retrait du permis, ou de l’effacer de l’ordonnancement des actes juridiques. Quelles sont les conditions du retrait du permis de construire ? Le retrait de permis de construire prend la forme d’un arrêté de retrait qui doit être motivé. En effet, le Maire doit préciser par écrit les raisons de fait et de droit ayant conduit au retrait du permis de construire. Le permis de construire doit être illégal. Le service instructeur a commis une erreur dans l’instruction du dossier un adjoint au Maire, n’étant pas régulièrement habilité, a signé le permis au lieu et place du Maire. Ou, le permis ne respecte pas les règles du Code de l’urbanisme, ou du Plan Local d’Urbanisme, ou du Plan d’Occupation des Sols. L’erreur est humaine… La procédure de retrait du permis doit être contradictoire. Le bénéficiaire du permis de construire doit être en mesure de présenter ses observations et défendre ses droits dans des délais raisonnables. Le retrait du permis de construire doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du permis. Au-delà du délai de trois mois, le permis de construire ne pourra être retiré que sur la demande de son bénéficiaire. La procédure doit être contradictoire ! Le Maire notifie le retrait du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit s’assurer de respecter le PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000. Le titulaire du permis doit bénéficier d’un délai suffisant pour formuler ses observations écrites. La jurisprudence s’accorde sur un délai normal de quinze jours. On prend en compte la date de retrait du pli recommandé et non sa date de présentation – Solution du Conseil d’Etat du 30 décembre 2015 CE 1° et 6° s-s-r.., 30 décembre 2015, N° 383264. Le Maire doit prendre ses dispositions et envisager le cas où le titulaire du permis ne retire pas le pli recommandé dans le délai de 15 jours. Il ne peut adresser le retrait du permis de construire dans les quinze derniers jours du délai de trois mois, sous peine de s’exposer au non respect du contradictoire. Prenons l’exemple de l’arrêt du Conseil d’Etat. Le Maire adresse un courrier recommandé daté du 16 juin 2010. Il y est mentionné que le pétitionnaire dispose d’un délai de dix jours pour présenter ses observations. Le pétitionnaire retire le pli recommandé le 30 juin 2010. La date butoir pour retirer le permis de construire est le 7 juillet 2010. Le pétitionnaire n’a pas bénéficié d’un délai de dix jours conforme aux règles du contradictoire et à la jurisprudence du Conseil d’Etat. Le respect du contradictoire n’a pas été respecté, le retrait de permis n’est pas valable. Sanction du non respect du contradictoire retrait de permis illégal Le retrait du permis de construire est illégal et doit être annulé, selon le Conseil d’Etat. Conseil d’Etat du 23 avril 2003 – Société Bouygues Immobilier. Résumé de la décision du Conseil d’Etat La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979. Par suite, elle doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Est ainsi de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité d’une telle décision la circonstance qu’elle est intervenue sans que le bénéficiaire du permis ait été préalablement mis à même de présenter ses observations. Y a t il un recours possible contre le retrait du permis de construire ? Le retrait prend la forme d’un arrêté. Il est donc possible d’intenter un recours et de demander l’annulation juridictionnelle de la décision de retrait du permis de construire. Le jugement d’annulation du retrait fera renaître le permis de construire retiré. Il est censé n’avoir jamais existé mais on peut le ressusciter ! C’est la magie du Droit de l’urbanisme… Il convient alors de procéder à un nouvel affichage du permis de construire pour faire de nouveau courir les délais de recours. Sources Faculté de retrait du permis de construire Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ». Respect du contradictoire Article 24 de la Loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations Articles L. 121-1 et 2 du Code des Relations entre le Public et l’Administration. L’ordonnance regroupe ces dispositions dans son chapitre sur les décisions soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. Articles similaires Recevez votre guide offert Rechercher sur le site 79 réflexions sur “Retrait de permis de construire” Benoit Bonjour, nous avons obtenu notre permis de construire le 22 décembre 2021 pour une maison dans un lotissement de 4 lots. Nous étions les premiers à déposer un permis. Suite au dépôt d’un permis par notre futur voisin, la mairie annule notre permis de construire. Le service instructeur se serait à priori trompé pour notre dossier. Ils ont instruit notre permis sur le dernier PLU, tandis que celui du voisin est instruit sur l’ancien PLU PLU à la date d’autorisation du permis d’aménager. Les règles d’urbanismes sont à priori cristallisées pendant 5ans mais cela nous empêche il de déposer un permis sur le nouveau PLU. Le service instructeur nous a informé qu’il instruisait en tenant comptes des deux PLU en même temps ce qui est plutôt étrange … Auriez vous une solution à cela? Merci d’avance. Mr Benoit Jasmine Jovanovic Bonjour, Je pense que l’instructeur est perdu…On ne peut tenir compte de deux réglementations dans l’instruction d’un PC, il faut choisir en vertu des textes applicables. Vous avez tout intérêt à poser la question à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui étudiera l’ensemble du dossier ancien PLU, nouveau PLU, délibérations prises et dates exécutoires, validité du permis d’aménager et cristallisation des règles. Contrôleur en droit des sols. Gestion des contentieux pénal et administratif Bonjour. Il est de jurisprudence constante que le règlement applicable en matière d’instruction d’un PC est celui qui est fixé à la date de signature de votre arrêté par l’autorité administrative qui vous l’a délivre. L’instructeur à certainement instruit sur le règlement de l’ancien PLU, votre permis ayant été signé à la date du nouveau. Si c’est le cas et comme je vous l’ai précisé plus haut, le règlement applicable est celui du nouveau PLU. Lorsque des demandes en droit des sols sont instruites à cheval entre l’ancien PLU et le nouveau PLU révisé mais surtout approuvé, c’est un nid de contentieux pour les décisions visant les DP et les PC issus de cette période. Espérant vous avoir éclairé. Cordialement Djek Bonjour, J’ai déposé un permis de construire le 26 avril et le 17 Juin, je reçois un recommandé avec la liasse de plan et le dossier cerfa, mais il n’y a pas l’arrété à l’intérieur. Je ne sais donc pas si le PC est accordé ou pas. J’avise le service urbanisme, qui me dit qu’il vont me le renvoyer par recommandé. Le 26 Juin, date limite pour me notifier leur décision, je n’ ai toujours rien reçu. Que dois-je faire ? Demander un permis tacite ? Merci pour votre retour. LOIGNON FREDERIC Bonjour, Le 23 février nous a été accordé un permis de construire sur une parcelle proche d’un bois. Cette parcelle comprend une zone rouge dite à risque fort est exceptionnel de feu de forêt et une zone bleu dite à risque moyen. L’implantation de la construction respecte le code de l’urbanisme et se situe en limite de zone rouge et sera donc implanté en zone bleu. Cependant malgré l’accord de la mairie, la préfecture demande le retrait du permis pour les risques liés aux feux de forêt et pour autorisation de défrichement non obtenu. PS l’autorisation de défrichement n’était pas demandé par la mairie car les arbres ont été retirés il y a plus de deux ans. Y a-t-il des voies positives d’annulation du retrait de permis ? Merci d’avance Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, C’est à la mairie de répondre au Préfet et lui indiquer les erreurs commises afin de lui faire retirer sa demande de retrait. Fabien Larrouture Bonjour, J’ai acheté une maison avec une parcelle attenante en 2002. J’ai obtenu un permis de construire pour cette parcelle en 2007. En 2016, j’ai vendu mon habitation principale sans cette parcelle. J’ai voulu mettre le terrain constructible en vente l’année dernière. J’apprends par un acheteur potentiel que la mairie dit que ce terrain n’est pas constructible, ou ne l’est plus… Dans les deux cas, je n’ai jamais été prévenu d’un quelconque retrait de permis de construire. Heureusement que je n’ai pas vendu ma maison dans le but de construire ma nouvelle habitation principale sur ce terrain sinon je serai sous les ponts, ou dans une tente sur ce terrain de loisirs… Mes 2 questions sont Une parcelle constructible perd-t-elle automatiquement son statut de constructible au bout d’un certain temps ? Si non, la mairie avait-elle l’obligation de me signifier le changement de statut de mon terrain, passant de constructible à agricole? Merci pour vos réponses. Fabien. Jasmine Jovanovic Bonjour, Le permis de construire est caduc dans un certain délai si aucun commencement des travaux. La mairie n’a pas d’obligation légale d’informer du changement de zone urbaine à agricole. De très nombreuses personnes sont dans la même situation que vous. La seule option à mon sens est d’étudier le dossier afin de voir si ce changement de zone se justifie au regard notamment des justifications des choix de zonages retenus sur votre commune CF. rapport de présentation du PLU, et déceler une éventuelle fragilité, faille permettant de demander le retour au statut constructible. Nous pouvons procéder à cette étude si vous le souhaitez dans le cadre de la phase 1 du programme de demande de modification de zonage Virginie Bonjour, Nous avons besoin de votre aide/avis. Nous avons déposé notre permis de construire en mairie. Apres 2 mois de non réponse de l’administration, nous avons considéré que le permis était tacite accord verbale du maire. Nous avons procédé à l’affichage du permis sur notre terrain avec constat d’huissier. Au bout de 3 mois d’attente pour respecter les délais de recours, nous avons commençé les travaux de construction. 1 mois plus tard, Le maire a fait un arrêté pour confirmer le permis tacite. Quelques jours apres cet arrété, nous avons reçu une lettre de la préfecture pour nous notifier qu’il n’était pas d’accord avec la mairie et qu’une procédure était en cours. Un référé suspension + un déféré pour annuler le permis de construire a été déposé au tribunal administratif Le référé suspension a été rejeté par le tribunal pour irrecevabilité De ce fait, nous avons continuer la construction de la maison. Aujourd’hui, nous avons le jugement du tribunal pour le déféré qui annule le permis tacite. La maison étant presque terminée et la remise des clefs est prévu pour très bientôt, que risquons nous ? Mr le Maire, n’étant pas d’accord avec le tribunal, fera appel de la décision Merci d’avance pour votre avis car nous prenons peur. Cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il convient de vous rapprocher d’un avocat pour voir si le permis tacite affiché sans arrêté prime sur l’arrêté de permis tacite délivré trois mois après… En ce cas, peu importe que l’arrêté soit annulé si la validité juridique du permis tacite peut être établie. Vu les enjeux, il convient de demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme. Dadou Bonjour, La mairie veut me retirer à 250m2 sous prétexte que la borne incendie ne débite pas les m3 nécessaire. Cependant, nous avions déposé un permis d’aménager qui nous autorise une surface de plancher > à 250m2 avec un avis du sdis favorable. Est ce que la mairie à le droit de le retirer? Merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Cela nécessite étude de votre dossier. compte tenu des délais de recours, rapprochez-vous d’un avocat spécialisé en urbanisme. AntoineP Bonjour, Je rencontre plusieurs problèmes avec mon permis de construire. Ce dernier m’a en effet été délivré le 10 août 2020 pour rénover et étendre ma maison. Par un courrier du 10 novembre 2020, un arrêté du maire a retiré mon permis de construire et a opposé un sursis à statuer car mon projet serait de nature à compromettre les futures dispositions du règlement du PLU dont la révision a été prescrite le 10 septembre 2018. Je me suis renseigné et un débat sur les orientations du Projet d’aménagement et de développement durable doit avoir lieu au mois de janvier 2021. Je suis un peu perdu. Est-ce que tout cela est légal et de quelles voies de recours je dispose pour contester cet arrêté ? Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il conviendrait de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme. A mon sens, il convient de contester l’arrêté de sursis à statuer pour différents motifs notamment non respect du principe du contradictoire, insuffisance de l’avancement du PLU PADD non arrêté, etc… pittau Bonjour, Un permis nous a été accordé le 12 juin, et nous avons fait l’affichage du panneau de permis de construire. Le 18 aout, nous recevons une copie d’un courrier écrit le 14 aout par le sous préfet et adressé au maire, demandant au maire de retirer le permis car la borne incendie est trop loin. Le maire a répondu en envoyant un courrier au sous préfet et en disant qu’il ne retirait pas le permis car des travaux d’installation d’une nouvelle borne sont votés, le financement correspondant accepté. Ce courrier date du 3 septembre. mais je ne connais pas la date de réception de ce courrier par le sous préfet Depuis, ni nous ni la mairie n’avons reçu de réponse du Sous préfet. Le maire nous dit d’attendre 2 mois à partir de la date de l’envoi de sa lettre au sous préfet, soit le 3 septembre, et donc qu’à partir du 3 octobre le permis ne pourra plus être retiré… Cependant, j’ai deux interrogations et je ne trouve aucune réponse, pourriez vous me dire – quel est ce délais de 2 mois de réponse du préfet au recours du maire, et dans quel texte de loi est il écrit? très important – et enfin avec l’état d’urgence sanitaire, des délais sont parfois rallongés, à quoi faut il s’attendre concernant le rallongement de ce délais de réponse du sous préfet? Dans l’attente de votre réponse, cordialement Estelle Jasmine Jovanovic Bonjour, Il semble que la demande du Préfet soit légitime. Le fait que les travaux soient votés n’est pas suffisant. En principe, le Maire doit indiquer dans le corps de l’arrêté de permis de construire un délai maximum de réalisation de ces travaux qui conditionne l’accord du permis de construire. “Le PC est délivré sous réserve que les travaux de réalisation de la borne incendie soient réalisés avant le ……….. donc, au lieu d’aller à la confrontation pouvant mener à un contentieux interminable vu que l’on parle de responsabilité et sécurité des personnes, il convient que le juriste ou avocat de la mairie échange avec les services du Préfet pour trouver une solution amiable rapide, et correction du PC si besoin. Concernant, les délais de procédure, c’est complexe puisque le préfet peut demander l’annulation en justice du permis de construire qu’il estime illégal. Cela demande consultation juridique par un avocat. Sylvie Houssin Bonjour, Bonjour, J’ai déposé un permis de construire le 5 février 2020 pour une maison d’habitation R+1 de 90 m2. Faute d’une décision prise avant le 18 juillet j’ai disposé quelques jours d’un permis de construire tacite. Jusqu’au 5 août 2020, date à laquelle il m’a informé qu’il procédait à un retrait de cette autorisation pour les motifs suivants 1 votre PC fait état d’une incohérence dans la déclaration des surfaces ??? 2 aucune indication n’est fournie sur le raccordement des réseaux de votre habitation aux réseaux publics existants 3 aucune localisation n’est indiquée pour les places de stationnements à créer. Ces motifs peuvent-ils être suffisants pour le retrait de l’autorisation tacite? Pour ma part, • je ne comprend pas le motif 1. • le motif 2 me semble être le seul qui puisse importer mais tout en sachant qu’il s’agit bien d’un simple raccordement aux réseaux existants, à proximité, raccordement qui n’entraînera pas de dépenses pour la commune.. • quant au motif 3, il y a une cour assez grande sur ma parcelle pour stationner 2 véhicules sans qu’il y ait nécessité d’en créer d’autre à l’extérieur. Merci de votre réponse. Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, Vous devez compléter votre dossier de PC dans le sens souhaité par la commune. Il faut localiser sur votre cour les deux emplacements de stationnements comme demandé. Et le plus simple à priori compte tenu de votre incompréhension est de demander un rendez-vous avec l’instructeur de votre dossier de PC ou du moins qu’il réponde à vos interrogations par email. BODIN Bonsoir, Je me permet de vous contacter car mon permis de construire a été accepté courant février 2020. Mais, PLUi a été mis en place depuis et donc l’administration a engagé une procédure contradictoire à l’encontre de notre permis. Nous avons dut modifier notre permis afin de décaler notre maison de 70cm de la clôture séparative… Seulement, entre temps, notre constructeur avait coulé les fondations de la maison il nous réclame donc de l’argent afin de démolir et de refaire ces dites fondations…. Quels recours avons nous? Merci d’avance de votre aide!! Jasmine Jovanovic Bonjour Il y a un article sur le Blog sur les demandes d’adaptation mineures en raison de la configuration, topographie du terrain. 70cm c’est peu de chose comme demande de dérogation au règlement du PLU, et vous devriez poser vos arguments en les justifiant par tous moyens, attestation du constructeur, photos, explications sur les contraintes du terrain pour tenter de maintenir le permis de construire qui vous a été délivré qui spécifierait dans l’arrêté toutefois que la mairie vous accorde le permis avec adaptation mineure au règlement du PLU. Recherchez de la jurisprudence sur le sujet. C’est peut-être l’instructeur de permis qui fait un peu de zèle… Nicolas Bonjour! Merci pour les infos déjà porté sur le site. Très utile! Néanmoins nous nous trouvons dans un cas assez particulier Nous avons déposé une demande de permis pour un projet touristique le 22 nov. 2019, avec un délai d’instruction d’encore trois semaines, donc jusqu’au 22 mars 2020. Nous avons les avis favorables de l’ABF, les commissions d’accessibilité et d’incendies, ainsi que le feu vert de l’architecte conseiller de l’urbanisme de la commune. Nous n’avons pas reçu un retour pour des pièces complémentaires. Notre dossier est donc complet. Hors, un nouveau PLU est entré en vigueur vendredi dernier, 28 février 2020, et notre dossier, du coup, n’est plus en règle avec le PLU révisé, donc le Maire ne peut plus accorder notre permis. Ma question est, si nous arrivons à obtenir un permis tacite, est-il légal? Ou est-ce qu’il est une proie facile pour l’administration, qui pourrait exiger le retrait du permis tacite? Nous cherchons à connaître la stratégie à suivre. Respectueusement, Jasmine Jovanovic Bonjour, Dans un cas similaire, le client m’a contactée avant approbation du nouveau PLU. Je lui ai fait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pendant l’instruction de son dossier de permis de construire, ce qui a valu critiques et interrogations des différents interlocuteurs et même de son avocat qui ne comprenait pas la démarche. Le service instructeur du PC lui disait que cela ne servait à rien ! Au final, il a réussi à obtenir son PC sur la base de son CU alors que la réglementation était modifiée au moment de la délivrance de son PC et interdisait son projet de deuxième construction sur sa parcelle. Bref, pour votre information au cas où ! Il y a tellement de retournements de situations posibles tels que retrait de la délibération du 28 février ayant approuvé le nouveau PLU et retour en arrière. Le permis tacite peut être retiré par le maire s’il est illégal, ce qu’il doit motiver dans son arrêté de retrait. Si vous êtes dans les conditions d’un permis tacite, il convient de demander l’attestation de PC tacite en mairie pour l’afficher sur le terrain et faire démarrer les délais de recours. Toutefois, il est probable que le préfet s’y oppose au titre de son contrôle de légalité. La situation est compliquée et nécessite étude du dossier. Mathieu Bonjour, Nous avons besoin de votre avis car nous sommes perdus. Un dépôt de permis de construire a été effectué le 26/07/2019. Nous avons eut un permis tacite le 26/09/2019 attestation de la mairie Nous avons affiché le permis de construire le 30/09/2019 constat huissier effectué Pour nous, le permis de construire était vierge de tout recours à compter du 30/12/2019. Apres ce recours, la mairie nous a adressé un arrêté en acceptant le permis de construire date de l’arrêté 23/01/2020 Je suppose qu’a ce moment la, elle l’a envoyé également à la préfecture. Nous avons reçu, en recommandé le 18/02/20, une copie d’un courrier de la préfecture adressé à la mairie en demandant l’annulation du permis. Le maire et la mairie ne veulent pas annuler ce permis. ils iront au tribunal s’il le faut. Nous nous posons 2 questions – notre permis peut il être annuler le permis tacite l’emporte il sur le reste ? – que risquons nous si l’on commence à construire ? Merci d’avance pour votre aide Jasmine Jovanovic Bonjour, J’ai envie de vous dire “Tout dépend du dossier !” Le Préfet a peut être demandé au maire de retirer le permis tacite trois mois à compter de sa naissance. Votre permis tacite ne vous donne pas le droit de construire comme vous l’entendez sans respecter sécurité, salubrité et règlementation d’urbanisme. Il convient en premier lieu de vous intéresser aux motifs qui ont conduit le préfet à demander l’annulation du permis de construire. Et selon les échanges ayant eu lieu, vérifier avec l’avocat de la mairie dans quelles conditions votre permis tacite est effectif. En principe, le maire doit également adresser l’attestation de permis tacite au préfet au titre de son contrôle de légalité. Cela a t il été respecté, etc… Sur les risques à construire sans permis de construire à vérifier donc selon votre dossier si le permis tacite est ou pas définitf, exempt de recours du préfet, et les motifs de demande d’annulation, ce sont les infractions au code de l’urbanisme, et demande d’arrêt immédiat des travaux. A voir donc si le jeu en vaut la chandelle en fonction des coûts que cela génère. Sécuriser juridiquement sa position paraît prioritaire. Mathieu Bonjour, Je vous remercie de votre réponse. Pour répondre à votre question, le motif de refus de la préfecture est basé sur le fait que le terrain se trouve sur une zone agricole. Pour le maire, cela n’est pas justifié car c’est en prolongement des maisons déjà construites dans un axe d’urbanisation. Nous sommes dans le délai de 2 mois recours gracieux Les 2 parties devraient se rencontrer pour un accord amiable sinon le maire démarre une procédure judiciaire la commune voisine a eut le même problème et a eut gain de cause. Pensez vous que nous devons attendre avant de construire ? Sachant que cela peut prendre des semaines, des mois et que nous avons un permis conforme de la mairie Et que le maire prendrais à sa charge d’éventuelles amendes si le tribunal en décidait ainsi Merci d’avance pour votre aide Capucine Bonjour. Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet. Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme station d’épuration du village plus aux normes. Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en “otage”. Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 . Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020. Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ?? Merci à vous Jasmine Jovanovic Bonjour, Le Préfet a semble-t-il demandé par recours gracieux le retrait du permis de construire. Le Maire a répondu par la négative. Le Préfet peut en théorie poursuivre en justice la demande d’annulation du permis. Il faut donc que votre maire vous renseigne sur les délais applicables, à savoir quand sera expiré le délai de recours contentieux du Préfet? Verstichel Bonjour. Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet. Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme station d’épuration du village plus aux normes. Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en “otage”. Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 . Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020. Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ?? Merci à vous Jasmine Jovanovic Bonjour, Votre permis n’a pas à être accordé tacitement puisque l’arrêté de permis de construire vous a été délivré. Toutefois, il est en “suspens” puisque le préfet semble avoir interrompu le délai de recours. L’arrêté de PC n’est donc pas définitif. Dans la mesure où le maire a refusé de faire droit à la demande d’annulation du préfet, sauf erreur de ma part et à confirmer par le juriste de la mairie selon les pièces du dossier, le préfet peut introduire un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier du maire refusant la demande de retrait du PC. Je dis cela de mémoire sans vérification des règles de procédure. hsaina Bonjour et merci pour ce site vraiment constructif. J’ai une question le tribunal administratif a annulé un arrête de refus de permis tacite pour défaut de procédure, mais le jugement n’enjoint rien à la Commune, il annule seulement l’arrêté portant retrait du permis de construire tacite. Je suis, en l’état, réputée être titulaire d’un permis de construire tacite depuis le 01 Aout 2019. Toutefois, le juge administratif a annulé l’arrêté car la Commune n’avait pas respecté la procédure contradictoire et le juge a spécifié qu’aucun autre moyen n’était de nature à emporter l’annulation. Il y a tout lieu de penser que la Commune va réitérer sa décision de retrait, cette fois-ci en respectant le principe du contradictoire. Es que c’est possible de procédé a un deuxième retrait? Es que je peux mettre tous de même le panneau d’affichage pour faire partir le recours des tiers? Puis je malgres tout commencer mes travaux? Jasmine Jovanovic Bonjour, L’annulation par le juge de l’arrêté de retrait remet en vigueur le permis tacite. Le juge n’a pas à enjoindre quoi que ce soit au maire, c’est factuel. L’arrêté de retrait disparaît et donc le permis tacite “revit” ! Il conviendrait de procéder à l’affichage de l’attestation de PC tacite sur le terrain. Voir mes articles sur ce blog. En principe, la mairie ne peut plus retirer le PC tacite puisque le délai de retrait est de trois mois à compter de la date de délivrance du PC ou PC tacite. Après l’expiration de ce délai de trois mois, le maire ne peut plus retirer un arrêté de permis que sur la demande de son bénéficiaire. Tout ceci sous toute réserve des particularités propres à votre dossier. Parsy Bonjour, Nous avons eu l’accord de permis de construire en date du 14/10/2019. Aujourd’hui le 29/01/2020 nous recevons un courrier stipulant le retrait du permis. Le courrier est daté du 14/01/2020 mais le cachet de la poste date du 16/01/2020. Le retrait est-il légal ?? Jasmine Jovanovic Bonjour, Deux problématiques à priori. 1. Le délai de retrait semble expiré. En effet, vous avez réceptionné le courrier le 29 janvier, date à retenir. 2. Avant la signification de l’arrêté de retrait, le maire doit vous inviter à présenter vos observations et vous laisser un délai suffisant pour cela. La jurisprudence sanctionne le manquement à cette obligation par l’annulation de l’arrêté de retrait sous toutes réserves des caractéristiques propres à votre dossier à confirmer avec un avocat. Vous pouvez envoyer un courrier recommandé signifiant ces deux points pour contester l’arrêté de retrait délai de recours de deux mois à compter du 29 janvier. Masse Bonjour à vous Suite à un recommandé de la mairie j’ai appris que mon permis tacite accepté courant août 2019 , que celui ci m’avait été retiré par mesure contradictoire … J’ai présenté mes observations comme convenu à la mairie et depuis plus rien ….. que dois je faire d’après vous ?? Le maire devait me communiquer un arrêté doit disant Or moi j’ai fini le délai de recours des tiers depuis avec l’huissier …. Et depuis plus rien … Attention suite à mon entretien, je précise qu’Une lettre recommandée m’avait été envoyé par la mairie je présume mais celle ci a été retourné à l’expéditeur sans respecter le délai de garde de 15 jours … j’ai la preuve de ma réclamation à la poste datée et signée avec le cachet de la poste au cas où … on ne sait jamais .. Que me conseillez vous de faire ?!?!? Je vous remercie Jasmine Jovanovic Bonjour, Je ne sais que vous conseiller !!! Il manque les trois quarts des informations et il me semble que l’essentiel est dit dans les articles du blog. 1. Permis tacite 2. Attestation affichage sur terrain. ok. 3. Arrêté de retrait du permis tacite réceptionné ? dans un délai de trois mois de la naissance du PC tacite ? OU plutôt Lettre recommandée annonçant le retrait du PC tacite et invitant à formuler ses observations ?? Un arrêté de RETRAIT du PC TACITE a t il été délivré ? Si non, le PC tacite affiché est à priori définitif et vous poursuivez vos démarches sous réserve des caractéristiques propres au dossier. Si arrêté de RETRAIT DU PC TACITE non reçu et retourné chez l’expéditeur avec le facteur, seul le PC tacite existe dans l’ordonnancement juridique. L’arrêté doit être réceptionné par le détenteur du PC, c’est à dire courrier ouvert. Si j’ai bien compris la situation ?!… orcel Bonjour, J’ai obtenu le permis de construire le 7 octobre 2019 et le préfet a demander l’annulation le 3 décembre 2019. Il m’a envoyer un courrier en AR que je n’ai pas reçu. Le maire m’a envoyé un recommandé le 10 janvier que j’ai retiré le 16 janvier avec la lettre d’observation du préfet qui demande le retrait du permis. Pouvez vous me dire si l’annulation du permis par le maire est valable? Si oui quelles options s’offrent a moi pour que l’annulation soit irrecevable? Merci pour vos réponses. Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Sous réserve de confirmation par un avocat de l’étude propre à votre dossier, la notification du préfet n’est pas recevable car ce qui compte c’est le retrait de courrier recommandé. Et il semble que le recommandé du maire ait été adressé hors délai. Donc sous toutes réserves, il semble que le délai de retrait soit expiré. Pour en être sûre, il faut adresser votre arrêté de permis, le courrier de retrait reçu à l’examen d’un avocat. Angélique Bonjour j’ai déposer une demande de permis de construire, le 20/09. Le 20/10 j’ai reçu une demande de pièces complémentaires que j’ai fourni à la mairie Le 29/10 la mairie m’a fourni un récépissé Le 29/12 deux mois après le délai d’instruction je n’ai rien reçu Le 03/01 j’ai envoyer un recommandé pour demander un certificat de non opposition pour le permis Tacite Ceci à déclencher la réaction de la mairie Le 07/01 j’ai reçu un recommandé de la mairie d’un arrêté antidaté du 16/12 me notifie un refus de permis de construire sachant que le cachet de la poste le recommandé date du 06/01. Que dois je faire Jasmine Jovanovic Bonjour, Même si vous disposiez d’un permis tacite, le Maire a le droit de retirer annuler ledit permis s’il considère qu’il est illégal et ce dans un délai de trois mois de son obtention. Ceci étant, je pense que vous auriez intérêt à intenter un recours contre l’arrêté de refus en réfutant chaque motif de refus sur le fond et en faisant valoir votre permis tacite. Evidemment, à ce stade de complexité, il conviendrait de vous faire assister par un professionnel du droit afin de vous faire confirmer cette stratégie ou proposer une autre. Le diable se cache dans les détails des procédures, seule une étude de dossier permettra de trouver la bonne voie et les bons arguments. JS GC Bonjour, Nous avons obtenu un PC le Le nous recevons une copie de demande de retrait du permis de la part du sous préfet, adressé au maire. Soit disant car commune littorale, alors que nous n’entendons pas l’urbanisation terrain à plus de 100 m du rivage et entouré de maisons. Nous avons été reçu par le maire qui a entendu nos observations. Le nous recevons un avis de passage d un recommandé, que nous n’avons réceptionné que ce jour, le Est ce que le délai de recours du maire est considéré comme dépassé vu que nous avons été notifié de la décision que le fin du recours des 3 mois le Merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Effectivement, c’est le délai de retrait du recommandé. De plus, vous semblez être dans un secteur déjà urbanisé, ce qui permet d’argumenter sur le droit à construire. Aurelie Bonjour, Je me permets de vous écrire car avec mon Mari nous rencontrons des problèmes avec notre permis de construire celui ci a été accepté depuis 1 an maintenant le voisin a quand même fait un recours gracieux qui a été bien sûr rejeté par la mairie car les 3 Mois avait été dépassé! Maintenant il a déposé un recours en excès de pouvoir au tribunal administratif contre la mairie pour l’annulation de notre permis de construire.. Comment vont se dérouler les choses? Pouvons nous continuer à faire construire notre maison ou faut il attendre une réponse du tribunal ? Et s’il arrive à faire annuler le permis.. nous avons quoi comme recours ?pouvons nous déposer de nouveau un permis et tout recommencer à zéro? Merci d’avance. Aurelie. Jasmine Jovanovic Bonjour Aurélie, Sur un sujet aussi sensible et grave de conséquences, je vous conseille d’aller chercher vos renseignements auprès de la Mairie, demande de rendez-vous, de prise de position de l’avocat de la Mairie et de demander par vous-même une consultation juridique d’avocat sur votre dossier avec étude des pièces de votre dossier et notamment motifs du recours. Vous n’aurez aucune réponse sérieuse sur la toile vu qu’il convient a minima d’analyser les pièces du dossier. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Sunda Bonsoir Mon permis est devenu définitif purgé de recours et retrait . Cependant, avant de me l’accorder, le service d’urbanisme a dû faire une modification allégée du PLU changement de zonage, de NP à À, pour permettre la réalisation de mon projet agricole. Les délibérations du conseil municipal autorisant la modification du PLU à fait objet d’un contentieux devant le tribunal administratif, toujours en cours. Ma question si le requérant obtient l’annulation de la modification du PLU, le zonage redevient NP inconstructible, je cours un risque de me faire attaquer ? mes constructions Merci. Cordialement Sunda Jasmine Jovanovic Bonjour, Je vous conseille vivement de consulter un avocat spécialisé en urbanisme pour vérifier les dates et les risques encourus en cas de construction. Vous pouvez vous rapprocher d’un avocat présent sur le site, les tarifs sont affichés sur la page descriptive de l’avocat. Dans votre cas, il s’agit d’une demande de consultation et non d’une question juridique, avec envoi des documents à analyser – permis de construire, – attestation de non recours sur le permis accordé de la part des tiers et du Préfet attestation peut être fournie par la Mairie et le tribunal administratif, – recours contre la délibération… A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain Jérôme SEGONS Bonjour Je me permets une question certainement un peu béotienne Le recours gracieux formé par un tiers à l’encontre d’un permis de construire proroge t-il le délai de retrait de la mairie, tout comme il le produit pour le délai de recours contentieux ? Si oui, quelle est alors l’utilité du délai de deux mois donné à la mairie pour retirer le permis , car en pratique elle ne dispose plus de ce délai ? Je donne un exemple J’obtiens un PC le 31 janvier affichage avec constat d’huissier et affichage en mairie etc …; toutes formalités accomplies J’ai un recours gracieux formé par un tiers le 28 mars Théoriquement la mairie a deux mois pour répondre soit jusqu’au 28 mai. Mais en pratique mon permis n’est-il pas définitif dès le 30 avril , soit trois mois après la prise de l’arrêté ? Merci de vos éclaircissements. Jasmine Jovanovic Bonjour, La Mairie peut prendre l’arrêté de retrait si le recours gracieux est fondé juridiquement. Le délai de recours de deux mois étant plus court que le délai de retrait, il n’y a pas lieu à prorogation du délai de retrait. Le permis ne peut être définitif s’il a fait l’objet d’un recours gracieux, puisque le requérant peut encore l’attaquer devant le tribunal administratif si le Maire ne donne pas suite à sa demande. Espérant avoir répondu à votre question Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain f Bonjour Merci pour votre site. J’ai déposé un PC en décembre 2016 pour une maison, en zone inconstructible selon la carte communale. La mairie n’a pas réagi dans les deux mois ,ni par la suite. Les services de la mairie m’indiquent toutefois que si je demande un certificat de permis tacite, cela sera transmis à la préfecture qui formera un recours. Qu’en pensez vous? merci pour votre aide Jasmine Jovanovic Bonjour ! Sans les éléments du dossier, il est difficile de répondre à une telle question. De toute manière tant que vous n’affichez pas le permis tacite obtenu, les délais de recours ne peuvent courir. Donc, vous ne bénéficiez à priori pas d’un permis définitif même tacite sur votre terrain. Vous devriez peut-être demander une consultation juridique sur votre dossier à un avocat spécialisé en urbanisme pour qu’il vous confirme les démarches à mener. A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain thierry Bonjour, Je découvre votre site et vous écris car j’ai un problème sur un Permis de Construire. Un permis de construire m’a été délivré par la mairie le 12 juillet et j’ai reçu ce jour par RAR un recours gracieux de la préfecture demandant l’annulation du permis. 2 raisons sont invoquées 1 La préfecture considère que le terrain est en zone agricole dans le PLU de la commune validée en novembre 2016. La nature du terrain a été changé dans le PLU initial de 2014 de constructible à Agricole avant qu’un jugement du TA demande à la commune modifier le PLU et de repasser le terrain en constructible fin 2016. La commune a exécuté la demande en mars 2017 après validation du conseil municipal. La commune m’a transmis en décembre 2017 à ma demande un extrait du PLU montrant que le terrain était bien en zone constructible. Cependant, la commune n’a pas mis à jour le PLU sur son site internet qui fait toujours apparaître le terrain en agricole. Est-ce la raison du recours de la préfecture ? 2 La préfecture demande que, conformément à la loi Littoral, les constructions soient contiguës les unes aux autres. Le terrain sur lequel je souhaite faire construire a fait l’objet d’une division en juin 2018 afin de créer 2 terrains un premier terrain vendu au voisin qui souhaite agrandir sa propriété, l’autre terrain est celui que j’achète. Le fait que le voisin agrandisse son terrain mais sans construire pour le moment fait que je serai dans le prolongement des constructions existantes. Qu’en pensez-vous ? Mes réponses sont-elles susceptibles de convaincre la préfecture du respect du code de l’urbanisme ? Vous remerciant par avance de votre avis éclairé sur notre dossier. Bien cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il est peu probable que la Préfecture se réfère au site internet de la Ville pour disposer du PLU en vigueur, ceci étant l’urbanisme révèle quotidiennement des surprises… Il conviendrait déjà d’adresser votre lettre de contestation RAR tant à la Mairie qu’à la Préfecture, service du contrôle de légalité mentionnant le jugement et la réglementation applicable pour avoir confirmation à cette question. Concernant votre deuxième question, la Loi Elan va venir clarifier le régime des dents creuses Loi Littoral. A suivre de près vous concernant. A confirmer par un avocat consultation juridique sur dossier, si vous pouvez négocier avec la Mairie qu’elle ne procède pas au retrait du permis en fonction des circonstances de l’espèce car il faudrait redéposer un nouveau dossier de permis de construire nouveaux délais d’instruction et de recours... A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain truman Bonjour, j’ai bénéficié d’un permis tacite. Le contrôle de légalité demande au maire de le retirer car la construction se situe dans une zone à risque d’aléa fort. Si je demande une attestation de permis tacite, le maire a t il obligation de me le délivrer? Jasmine Jovanovic Bonjour ! A mon sens, si le délai de retrait n’est pas expiré, et même s’il devait vous délivrer cette attestation à vérifier en fonction des éléments de votre dossier, le Maire prendra certainement un arrêté de retrait du PC tacite dans la foulée. Jasmine – Droit sur terrain SAIDI Bonjour, Je souhaiterai svp avoir votre avis d’expert. Un permis de construire nous a été accordé par le maire en janvier 2017. Nous n’avons pas commencé les travaux. Ensuite, nous avons modifié notre projet et un permis de construire modificatif nous a été accordé en juillet 2018. Nous avons affiché ce permis de construire. Ma question concerne la faculté pour le maire de retiré le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter de sa délivrance. Je souhaiterai savoir si les 3 mois en questions sont écoulés puisque le permis de construire a été obtenu en janvier 2017 ou alors le fait d’avoir un permis de construire modificatif, le délai court toujours? en résumé est ce que le délai pour le maire court de janvier 2017 ou de juillet 2018? Est ce que je dois demander une attestation particulière au maire pour acter du fait que le permis est définitif? je vous remercie pour votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour! Vous ne donnez pas l’objet de la modification. Toutefois, l’arrêté de permis de construire initial est définitif à mon sens et ne peut plus être retiré car hors délai. Selon moi, c’est une erreur de ne pas avoir affiché le permis de construire initial. Vous retardez d’autant les délais de recours éventuels des voisins. Il faut aussi afficher le permis modificatif une fois obtenu. Effectivement, vous pouvez demander au Maire une attestation de non recours et de non retrait de l’arrêté de permis initial. Vous pourrez réitérer cette demande pour le permis modificatif. Enfin, le Maire peut encore retirer l’arrêté de permis modificatif. Et vous ne serez plus autorisé à effectuer les modifications au permis initial. Donc, j’en reviens à l’importance de savoir quelles sont les modifications apportées au permis initial. Bonne journée à vous et à bientôt Jasmine – Droit sur terrain Isabelle Bonjour, le 27 février 2018 on m a accordé un pc, le 06 juin 2018 on m informe qu’ il m est retiré pour cause de borne à incendie trop loin, la sous préfecture m avait envoyé un courrier 15jours avant pour me dire que nous n étions pas dans les règles. Que faire, est ce que le délai de 3 mois marche et si oui à qui écrire. Par avance merci de votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour ! A priori, il convient de vous renseigner à la sous-préfecture pour connaître les prescriptions applicables à votre terrain en matière de borne incendie, et comment y remédier. Toute autorisation de construire peut être refusée si atteinte à la sécurité publique. Si vous souhaitez néanmoins intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de retrait de permis, il convient d’adresser votre recours gracieux au Maire, ou recours contentieux au tribunal administratif. Ceci étant, il faut être sûr que le jeu en vaut la chandelle compte tenu de la réglementation qui s’impose à vous. Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain Julie Bonjour, Merci pour votre article et merci d’exister car il est bien compliqué de s’y retrouver parmi toutes les lois et autres réglementations ! Je me permet donc de solliciter votre aide sur notre projet un PC pour un maison individuelle accepté par la mairie début Mars de cette année. Au bout du premier mois de recours administratif, le sous-préfet se manifeste et réclame l’annulation de notre PC auprès du Maire au motif que le poteau incendie le plus proche est à 525m et non 400m. La mairie écrit alors au Sous-préfet pour demander la non-annulation de notre PC au motif que les travaux pour la réalisation sont prévus pour mi-juin les délais de recours seront alors passés de quelques jours. A ce jour, nous n’avons pas obtenu de réponse du sous-préfet et nous nous interrogeons sur le délai dans lequel celui-ci doit nous répondre et si son silence équivaut à refus ? Sachant également que notre terrain se situe sur une grande parcelle qui a été divisée en 3 lots et que notre lot se trouve au milieu des 2 autres qui sont en train de finir la construction de leur maison. Ayant tous ces éléments, le sous-préfet peut-il continuer à justifier le retrait de notre PC ? Je vous remercie d’avance pour vos réponses. Bien cordialement, Julie Jasmine Jovanovic Re bonjour ! Vous avez bien fait de reformuler votre question ! 😉 Même réponse… A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Priscilla Bonjour, je suis de l’ile de la Reunion, j’ ai déposé un permis en 2017 accepté en avril 2017, la sous préfecture a envoyé mon PC en recours au TA , la mairie n’a pas accepté la demande de retrait du permis, la raison est que le dessin de la cloture ne respecte pas les regles urbanisme pour l’écoulement de l’eau pluvial; entre temps on a fait 3 PC modifs, aucun est au gout de la sous préfecture. nous sommes en 2018, et aprés recherche il s’avere que le controle de légalité n’a pas eu l’etude hydraulique lors du depot de mon PC. aujourdh’ui la sous préfécture attends que la mairie envoie en AR l’etude hydraulique pour arreter la procedure mais la mairie l’a envoyé au TA. donc moi je me retrouve au milieu de tout cela, ma question est si le juge du TA donne raison à la sous préfecture et annule mon permis. ma maison sera – t elle demoli ? parce que le probleme est une cloture qui n’existe pas car je ne l ai pas faite mais ma maison le constrcteur l’a bien fini. 🙁 Jasmine Jovanovic Bonjour ! Votre situation n’est pas évidente. A votre place, j’écrirai un courrier recommandé au service de la Préfecture concerné – cellule contentieux et contrôle de légalité. Renseignez vous pour donner le bon nom de service. En leur demandant tout simplement ce que vous devez modifier dans votre dossier pour que le dossier soit validé. Appelez-les, n’ayez pas d’appréhension de vous manifester c’est un service public pour les administrés, nous avons le droit à la transparence de l’information surtout quand cela a de telles incidences. Une procédure au tribunal administratif peut durer deux ans…Or, si vous trouvez un accord avec la Préfecture, elle peut se désister de l’action devant le tribunal abandon de la procédure. Le Maire retire le PC délivré à votre demande arrêté de retrait du PC. La Mairie ne peut pas s’opposer à votre demande de retrait, c’est votre droit. Et s’il n’y a plus de permis il n’y a plus d’objet de la procédure en cours devant le TA, d’où le désistement d’action de la Préfecture. Vous aurez déposé votre dossier modificatif conforme aux exigences de la Préfecture/ La Mairie vous délivre alors un nouvel arrêté de PC dans la foulée du retrait pour ne pas se retrouver en situation de vide juridique. Si vous laissez s’enliser le bras de fer Mairie/Préfecture, vous risquez de payer cher les pots cassés. A bientôt de vos nouvelles Jasmine – Droit sur terrain Erika Bonjour, Merci pour cet article et vos réponses de qualité aux différents commentaires. Je me permets de solliciter à mon tour votre avis La Mairie nous a accordé un permis de construire. Dans le temps imparti, la préfecture a demandé à la mairie d’annuler cette autorisation de PC du fait qu’il n’était pas de sa compétence de prendre cet arrêté nous sommes un établissement public et nous a transmis copie de ce recours administratif contre la mairie en nous invitant à présenter nos observations au Maire. A votre sens, sur quel terrain pouvons-nous engager pour défendre notre autorisation de permis de construire mal accordé ? en vous remerciant par avance pour vos conseils, Bien cordialement, Erika Jasmine Jovanovic Bonjour ! S’il y a vice d’incompétence, l’arrêté doit de nouveau être délivré par la “bonne autorité administrative”. En principe, il devrait conserver votre dossier d’instruction et les avis émis puisqu’il y a retrait, vous vous retrouvez en situation d’instruction précédant la délivrance du PC. pour éviter des pertes de temps supplémentaires, vous pourriez demandez à consulter ou avoir communication des différents avis émis par les organismes. Cela vous permettra d’anticiper d’éventuels problèmes ou modifications du permis de construire puisque vous vous retrouvez dans la situation d’instruction du permis. Pour éviter des refus de permis de construire des mois de retard sur son projet, il est toujours temps d’agir pendant l’instruction en concertation avec l’administration. J’ai récemment vu le cas d’un refus de permis de construire très regrettable car il suffisait de simplement modifier les matériaux et couleurs déposés au dossier de permis. Un dossier modificatif en cours d’instruction vaut mieux qu’un refus de permis, suivi du dépôt d’un nouveau dossier, suivi de nouveaux avis des organismes sur ce nouveau dossier, suivi de la durée d’instruction, suivi des délais de purge de recours, etc…Les retards s’enchaînent en cascade “bêtement” si j’ose dire… C’est pourquoi, je conseille la concertation en amont avec l’architecte du CAUE, les services de la Mairie… A bientôt et merci pour votre message ! Jasmine – Droit sur terrain Payet Arnaud Bonjour, Je suis à peu près dans le même cas. A la suite du jugement , on m’a retiré le PC. sauf que lors du commencement des travaux, il n’y a pas eu d’arrêté de suspension du PC, mon prêt était déjà entamé. la maison a fini d’être construite quelques mois après le jugement. Maintenant je vis dans une maison dont le PC a été retiré et cela fait plus de 6 ans que j’y suis. Que dois je faire afin de régulariser ma situation, tout en sachant que je me trouve dans une zone Na ? Merci de votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour ! Je pense qu’il manque des informations à votre question. Une construction ne peut être régularisée lorsque effectuée sans permis de construire, que si la règlementation locale autorise de construire sur la zone concernée. Il convient de vérifier ce que dit la réglementation locale à ce jour. La zone NA est une ancienne appellation du POS Plan d’Occupation des Sols et n’existe plus. Vérifiez que votre commune n’est pas en train d’élaborer son PLU. C’est le moment ou jamais de modifier le zonage sur votre parcelle pour régulariser votre construction. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Soc Bonjour Très bon site merci beaucoup ! Pour ma part je m interroge sur la partie acquéreur afin de le protéger un peu du retrait du PC. Comment faire? Attendre 3 mois après l obtention du PC pour signer l acte de vente? Finalement ce ne serait même pas suffisant car il y a le recours des tiers…. Quelle insécurité juridique! D avance merci pour votre éclairage. Cordialement Soc Jasmine Jovanovic Bonjour ! Merci pour le compliment ! 🙂 Le PC peut être retiré par le Maire dans ce délai de 3 mois, il est donc préférable d’attendre son expiration effectivement pour signer l’acte de vente. Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage du PC, et vous serez obligatoirement informé par une notification du recours exercé. L’attente est un peu longue 3 mois en tout si vous affichez immédiatement le PC mais préserve vos intérêts. La vraie insécurité juridique selon moi est que le Maire n’a pas à s’assurer du respect des règles de droit privé lors de la délivrance du PC. Ainsi, si votre construction aboutit à priver d’ensoleillement la maison voisine, le voisin peut se retourner contre vous sur le plan civil trouble anormal de voisinage, action possible hors du délai de deux mois et demander la démolition de la construction alors même que le PC aura été respecté. Je vous conseille la lecture de l’article “Démolir malgré permis de construire“. Il faut donc être très prudent ne pas empiéter sur le terrain voisin, ne pas le priver de vue ou d’ensoleillement. Il me semble que ce sont les risques principaux. Les décisions des tribunaux ont été extraordinairement sévères, car personne ne dit au constructeur quelles règles de Droit privé il doit respecter lorsqu’il obtient son permis de construire… Le constructeur a tout intérêt à être entouré d’un architecte ou constructeur de maison très averti sur le sujet et consciencieux. Donc sur l’insécurité juridique et les défaillances de la Loi pour y remédier, je suis bien d’accord avec vous sur ce point ! Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain PatrickL Bonsoir madame, Tout d’abord, j’ai trouvé très pertinent votre commentaire et vos précisions – Avec ma fille, nous nous retrouvons dans le cas objet de l’article de presse et je suis en train de préparer une assignation au TGI . Monsieur le maire ayant refusé le recours gracieux j’ai adressé un recours contentieux – Je ne parle pas des pétitionnaires du qui n’ont rien voulu savoir – ils avaient leur permis déposé en catimini un point c’est tout . le 3 novembre je suis convoqué au pour cette affaire – je verrai ce que cela donne mais la lettre RAR pour le tribunal des référés sera prête à être expédiée – Mais que d’énergie perdue et quelle déception pour ma fille et ses enfants – Une vue superbe sur le Vercors et oups un mur de 3 mètres qui cache tout , gâche tout et tout cela à moins de 2 mètres de leur fenêtre et de la terrasse et dire que j’avais aidé ces jeunes à faire quelques aménagements – c’est tout et quel dommage Jasmine Jovanovic Bonjour ! A priori et si je comprends, vous disposez de deux voies de recours le recours contre l’arrêté de permis de construire pour violation des règles d’urbanisme tribunal administratif et le recours pour troubles de voisinage pour privation de vue TGI. Je vous conseille la lecture de l’article démolir malgré permis de construire. Dans les cas cités, les personnes sont titulaires d’un permis de construire valable, définitif et conforme aux règles d’urbanisme. Or, les juges les ont condamné à démolir leurs constructions qui privaient d’ensoleillement les maisons voisines sur le fondement des troubles de voisinage relevant du droit privé – permis de construire = droit public / code de l’urbanisme = tribunal administratif – construction/privation de vue/ensoleillement/troubles de voisinage = droit privé / code civil = tribunal de grande instance. Je fais ce petit rappel car votre commentaire fait penser que vous avez saisi les deux juridictions. Tenez-nous informés des suites ! A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Porté Bonjour, J’aurais besoin de votre avis. Nous avons fait une demande de permis de construire sur une commune qui ne dispose pas de POS ni de PLU qui est donc soumise au RNU. Nous avons obtenue ce permis par tacite le 20 juin 2017. Nous avons reçue une procédure contradictoire le 28 juin faite par la DDT. Nous sommes allés en rendez-vous le 6juillet leur donner nos observation sur cette procédure et sur les motifs de retrait que nous avons tous éliminés d’après la DDT du coup plus de motifs valable de retrait. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu de retrait. Qu’en pensez vous? A partir de quelle date part le délais de 3 mois pendant lequel le retrait peut être fait la date d’obtention du permis tacite 20 juin ou la date du rendez vous avec la DDT pour la procédure contradictoire le 6 juillet? Jasmine Jovanovic Bonjour, Il convient de procéder à l’affichage de votre permis tacite comme indiqué dans l’article pour faire courir le délai de recours des tiers et délai de retrait. L’affichage est obligatoire que le permis soit tacite ou express. Si votre projet de construction est différent de votre dossier déposé, cela se complique. Je suppose qu’il faut déposer les plans et modifications apportées et vues en concertation avec la DDT. Sinon vos travaux seront en infraction avec le permis tacite. Il faudrait voir avec la Commune et DDT pour éviter les impairs. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain VALIOT Bonsoir, pourriez vous nous aider notre commune a vendu 3 terrains les uns à la suite des autres ma fille a acheté le dernier en bout il faut préciser que le terrain des 3 est en pente. Le PC de ma fille a été accordé et la construction de la maison est bien entamée hors d’eau hors d’air Précison une maison plainpied hauteur 4m25. 105m2. Les voisins du dessus viennent d’afficher leur panneau autorisant leur construction sans préciser la hauteur de la construction. Nous avons demandé à consulter en mairie le dossier de ces personnes, il s’avère qu’ils vont construire en limite de propriété avec un mur de 7 m de large avec une hauteur allant de 5 m à 7 m au plus haut. Du fait que le terrain de ma fille est le dernier sur la pente, elle va se retrouver avec un mur énorme qui plongera chez elle du fait que leur terrain est à un point plus haut que celui de ma fille. La maison de ma fille est construite à 3 m de la limite de propriété. La mairie n’ayant pas de PLU, quelle hauteur maxi est autorisé dans une construction en limite de propriété. J’espère avoir été claire. De plus ces personnes nous ont précisé que le terrassier devra creuser 1 m chez nous pour construire les fondations de la maison de ces voisins. Merci de votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour, Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable. Il faudrait vous rapprocher de l’autorité qui a instruit le permis de construire. Pour ne pas perdre de temps vu les délais de recours, j’adresserai une demande de copie du permis de construire ainsi que de la réglementation ayant autorisé la construction litigieuse. Si le terrain est situé en lotissement il faut également consulter les documents qui s’imposent règlement et cahier des charges applicable. Prendre une photo du panneau de permis de construire et vérifier que vous êtes dans les délais pour un recours. Les voisins n’ont pas le droit de creuser chez vous pour construire leur fondation. Empiéter sur la propriété d’autrui est sanctionné par la démolition de l’ouvrage incriminé. Enfin, et même si le permis de construire est conforme à la réglementation, il peut y avoir des atteintes au droit privé qui sont elles aussi punissables. Il vous faut écrire pour marquer tous les points en suspens – à l’administration pour qu’elle vous donne les éléments réglementaires autorisant la construction dans ces conditions courrier RAR, – au voisin pour signaler que vous n’autorisez pas l’empiètement chez vous et autres points sensibles, voire si le délai de recours expire bientôt pour lui notifier votre recours à l’encontre du PC, – à un avocat spécialisé pour lui demander qu’il réponde à vos questions avec l’ensemble des documents que vous aurez récolté et pourrez lui fournir. Il m’est impossible de répondre à vos questions sans les documents applicables. Le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage. L’affichage non régulier ne fait pas courir les délais, c’est pourquoi je vous conseille de prendre des photos. Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet. Tenez-nous informés Bien cordialement Jasmine Jovanovic clem Bonjour, Nous avons un souci sur notre permis de construire et espère que quelqu’un pourra nous aider. Voilà, notre permis a été accepté en mairie le 18 décembre 2016. Hier, le maire m’appelle en disant qu’il conteste le permis et me prévient poliment que je vais recevoir une lettre lundi afin de confirmer que le permis m’est retiré. A 6 jours près des 3 mois alors que l’on s’est engagé auprès des entreprises, je n’en revient pas que celui-ci va nous être retiré car spécialement nous avons passons beaucoup de temps avec le maire pour être sure que le permis soit accepté. A t-il le droit de se rétracter a 6 jours près ? Je vous remercie par avance pour tous commentaires qui pourrai nous éclairer. Jasmine Jovanovic Bonjour, Il y a deux paragraphes dans l’article qui répondent à votre question Le respect de la procédure contradictoire et la sanction du non respect du contradictoire. Si cette lettre annoncée par le Maire est envoyée en courrier simple, cela ne vaut pas preuve d’envoi. Il doit vous l’envoyer en recommandé. Si vous ne retirez pas le recommandé, il n’y a pas de preuve d’envoi ni de réception. Pour que le retrait de permis de construire soit légal, le Maire doit donc respecter le contradictoire dans les conditions ci-dessus. A défaut, l’arrêté de retrait est illégal. Auquel cas, vous pouvez exercer un recours gracieux et interpeller le Préfet dans le cadre du contrôle de légalité. A ce stade, je vous conseille de demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier. Bonne journée, Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain AKNINE Je vous remercie pour votre réponse aussi rapide. Que doit-on faire si nous n’avons pas de réponse à la date butoir fin du recours administratif du 14 février ? Peux t-on commencer les travaux ? Jasmine Jovanovic Sous réserve que le Maire vous produise une attestation de non recours et de non retrait. J’espère que vous donnerez de vos nouvelles ! Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain AKNINE Bonjour, Nous avons vu votre site et nous rencontrons un problème concernant notre permis de construire, nous souhaiterions, si possible, un complément d’information. Nous espérons que vous pourrez nous aider car nous ne savons pas vraiment à qui nous adresser. Nous avons obtenu notre permis de construire sur la commune de Grimaud le 14 novembre 2016, signé par le maire. Nous avons reçu le 12 janvier 2017 un courrier en copie de la sous préfecture adréssé à la mairie de grimaud demandant à la mairie de nous retirer le permis de construire pour 3 motifs. La mairie, n’étant pas d’accord avec ces motifs, a fait intervenir son avocat et envoyé un courrier de réponse à la sous-préfecture. Nous sommes le 4 février 2017 et nous n’avons toujours pas reçu de réponse de la sous-prefecture ni de retrait de permis de la mairie et nous avons vu que celle-ci devait nous envoyer le retrait de permis au minimum 10 jours avant la fin de la période du recours des 3 mois soit le 14 février 2017. Que devons-nous faire ? Pouvons-nous considérer que notre permis ne pourra être retriré par la mairie ? Nous vous remercions par avance pour votre aide et nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Vous devez attendre la date fatidique pour savoir si votre PC sera retiré. Si un bras de fer oppose la Préfecture à la Mairie, à voir si la Préfecture décide d’intenter un recours en annulation à l’encontre du PC non retiré. Le Préfet peut saisir le juge administratif pour attaquer un permis de construire. Il faut donc attendre et voir. La Préfecture a peut-être fait marche arrière suite au courrier de l’avocat. Le respect du contradictoire doit effectivement être respecté par le Maire. Le Maire doit donc vous inviter à présenter vos observations sur l’arrêté de retrait qui vous sera signifié au plus tard le 14 février 2017. Rappelez-vous que ce qui compte c’est la réception effective du pli recommandé entre vos mains et non le fait que l’avis de réception du recommandé soit dans votre boîte aux lettres… A bientôt, tenez-nous informés Jasmine – Droit sur terrain Laisser un commentaire

permis de construire purgé de tout recours